开发商可否有权出售小区地面停车位？ ---从两则相悖的法院判例谈起

开发商可否有权出售小区地面停车位？

          ---从两则相悖的法院判例谈起

现实生活中，开发商与业主在开发商能否出售小区地面停车位的问题上争论不休。有业主主张地面停车位属于全体业主的公共部位，开发商无权进行销售，因此将开发商告上法庭索要地面停车位产权，也有开发商将业主委员会列为被告，要求法院确认自己出售地面停车位的行为合法有效，业委会无权进行干涉。那么开发商究竟有权出售地面停车位吗？该问题的核心在于地面停车位的产权归属于何者，而针对这一点，理论上和实践中的观点众说纷纭，有人主张地面停车位归开发商所有，亦有人主张归全体业主共有，由业委会委托物业公司进行出租，收益归属于全体业主。

在此，本律师将通过两则案例对这一问题进行分析。

案例一：开发商可以出售小区地面车位

案件事实：

嘉兴某小区开发商规划建设了401个停车位，其中有地面停车位167个，架空层停车位130个，地下停车位66个，排屋停车位38个，小区商品房交付使用后，该开发商以停车位所有人的名义向业主陆续出售了地面停车位37个，地下与架空层停车位25个。针对这一行为，有业主提出了质疑，认为这些车位应当归全体业主共有，开发商无权出售，因而以业主委员会的名义将开发商告上了法庭。

法院观点：一审法院认为，首先，从《物权法》第142条和第73条可以看出，建筑开发商作为小区土地的建设用地使用权人，对除第73条中规定的占用小区绿地和道路的情形以外的建筑设施享有所有权。本案中的停车位未占用绿地和道路，也不存在开发商转让、赠与或者放弃所有权的情形，因此开发商对车位享有所有权。此外，《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这说明开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式处分符合规划的停车位，进而也可以推断出开发商对诉争的规划停车位享有所有权。因此，法院未对地上、地下车位的归属问题分别进行说理分析，就直接基于前述理由驳回了原告业委会的诉讼请求，认为开发商对地上、地下车位享有所有权，有权进行处分。

一审判决作出后，业委会不服，向上级法院提起了上诉。在支持一审法院观点的基础上，二审法院嘉兴中院援引了最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，认为将特定空间认定为专有部分需要具备以下几个特征，（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体，并进一步解释要将“能够登记”和“登记簿上有记载”区别开来，没有记载并不代表不能登记。因此，二审法院最终认定开发商享有所有权，驳回了业委会的上诉。

案例二：开发商不得对外出售小区地面车位

案件事实：

重庆市某开发商经重庆市规划局批准，建设了若干地面停车位，但在其获得的《建设工程规划许可证》中，这些停车位均未计入建筑面积。此外，该开发商还与小区业主签订了《商品房买卖合同补充协议》，在第9条第3点中约定了规划车位、车库的归属，但在具体用语上采取了两种不同的表述。第一种为：“甲、乙双方同意，小区建筑区划内的游泳池、羽毛球场等公共场地及其公共设施的所有权归全体业主所有，并委托前期物管公司重庆昊天宸居物业管理有限公司进行统一维护、管理。如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”第二种表述与第一种表述的区别在于第二句开始部分没有“如果”二字，其余文字内容与第一种表述相同。

后开发商欲出租小区部分停车位，遭到小区业委会的反对，业委会认为小区停车位利用公共用地设立，应当归业主共有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。最终，双方协商未果，开发商将业委会告上法庭，请求法院确认规划用于停放汽车的393个地上停车位归自己所有。

法院观点：

一审法院认为，《重庆市物业管理条例》第63条第2款规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。……”根据上述条例规定，开发商能够以自己的名义处分停车位的前提是享有车位所有权，而本案中，虽然帝景豪苑小区的地面停车位属于已规划车位，但并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算，不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴，自然也就不属于开发商可以取得产权登记的部分。因此，按照地方法规的规定，应当认定开发商就本案涉及的地面停车位无权进行处分。

本案所涉停车位为地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，在本质上属于土地使用权。随着开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权即归属于全体业主，此时地面停车位的土地权益也应当由全体业主共同享有。且开发商按照规划建设的地面停车位属于附属设施，其性质与其他公共附属设施性质并无不同，因此应当归属于全体业主。

开发商不服一审法院判决，向重庆市中级人民法院提起上诉，二审法院认为，尽管开发商与业主签订的房屋买卖合同中约定开发商有权对车位进行处分，但前提是车位归开发商所有，而案件中涉及的停车位不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，因此属于业主共有，开发商无权进行处分。

然而，开发商认为案涉车位经过规划，未占用任何共有面积，因此坚持自己享有所有权，并向最高人民法院提起了再审申请。最高院依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款规定认为案涉车位不能办理产权登记，不符合“能够登记成为特定业主所有权的客体”的要求，因此不能成为享有专有权的专有部分，属于业主共有，最终驳回了开发商的再审申请。

律师分析：

从这两个案例中可以看出，同样是针对未占用绿地和道路的已规划地面停车位的产权归属的争议，两地区法院却作出了不同判决。嘉兴法院的核心观点在于开发商作为建设用地使用权人，有权对该建设用地上的建筑设施即停车位进行处分，且该停车位经过规划，未占用绿地和道路，因此不属于业主共有。而重庆法院则是从地面停车位不能办理产权登记的角度入手，认为案涉停车位实际上属于附属设施，无法办理产权登记，应当随土地使用权转移给业主共有，开发商无权进行处分。

针对上述两个完全相左的裁判结果，本律师分析如下：

首先应当明确的是，占用道路设置的停车位，归全体业主所有，开发商无权出售。小区道路分为两种，一种是市政道路（存在于开放式小区中），供城市内交通运输及行人使用；另一种是小区的公共道路，为小区居民交通出行服务。而《民法典》第274条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外”，因此，若为市政道路，其产权属于国家所有，开发商无权进行出售；若为公共道路，该道路土地使用权归全体业主共有，开发商在其上设置的停车位也属于全体业主共有，这一点在《民法典》第275条中也有相应的依据。可见，现有法律已经对地面停车位的产权归属作出了明确规定。

其次，对于未占用绿地和道路的地面停车位，本律师赞同案件中重庆法院的观点，认为应当归业主共有。具体理由如下：

第一，地面停车位不构成建筑面积，无法登记和出售，因此不能被定性为专有部分。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定了构成专有部分应当具备三个特征：（一）具有构造上的独立性；（二）具有功能上的独立性；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。该条表明地面停车位成为专有部分的前提是具有登记的可能性。《民法典》第275条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，则体现了车位出售的前提是能够进行出售。因此，如果停车位根本不能登记，无法出售，就不存在开发商通过出售方式转让产权的问题。而从房地产测绘角度来看，除非法律、行政法规另有规定，否则认定某部分属于可出售的专用部分的首要前提是该部分构成建筑面积。但地面停车位不同于有面积测绘的地下车库，其仅是通过在土地上画出四条白线的方式被标记出来，本质上仍是土地使用权，因此无法成为建筑面积，自然也就无法作为专用部分，从而不存在登记和出售的可能性。所以，前述案例中嘉兴法院认为地上车位“能登记”的观点显然是不成立的。

第二，未占用绿地、道路的小区地面停车位应当属于法律中规定的“其它场地”，为小区公共区域，归全体业主共有。

《民法典》第275条第1款规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第2款则规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从这两条的逻辑关系来看，第1款属于一般规定，第2款属于特别规定，即一般的规划车位归属是可以通过出售、附赠或出租约定的，但如果是占用道路或其它场地的停车位，则无需区分是否为规划车位，均应当归全体业主所有。因此，判断未占用绿地和道路的地上停车位是否属于全体业主的关键在于对“其它场地”该当何种解释。若规划的地面车位属于“其它场地”，则依法归全体业主所有，若不属于，则归开发商所有，且可以作为车位的专有部分由开发商出售给购房人。对此，本律师认为，“其它场地”应当包括除了道路和绿地之外的小区所有户外公共场地。原因在于，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，从该条中可以看出，小区内除业主专有建筑物规划占地以及城镇公共绿地、道路以外，其余土地均归全体业主共有，而地面停车位作为建筑区划内的土地，既不属于业主专有建筑物规划占地，也未占用绿地、道路，因此应当由业主共同享有建设用地使用权，可以被认定为属于第275条第2款中规定的归全体业主共有的“其他场地”，开发商无权进行处分。

第三，不能以是否经过规划为标准判断地面停车位的产权归属。

尽管民法典第275条第1款中规定了建筑区划内规划车位、车库的归属可以由当事人进行约定，表明开发商有权对规划车位进行处分，但这并不意味着车位只要经过规划，就归属于开发商所有。因为规划本身解决的不是产权问题，而是车位是否依法配置的问题，因此还是要依据其它法律条文来对产权问题进行判断。如果以经过规划为由来认定地面停车位的产权归属于开发商所有，那么小区的绿化、道路也经过规划，是否可以以此为由推定该部分归开发商所有，这显然是荒谬的。且在《民法典》明确规定“其它场地”停车位为全体业主所有的情况下，再以规划来认定产权问题显然与现有法律相悖。事实上，除了道路停车位以外，地面停车位一般都是规划车位，否则小区在建设完成后无法通过行政部门的验收并完成交付，在这种情况下，如果认定地面规划车位归开发商所有，将会使《民法典》第275条中关于“其它场地”停车位归全体业主所有的规定形同虚设。

第四，地面停车位作为小区公共区域，该部分的权利在开发商转让专有所有权时随之转让。

《民法典》第273条规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。” 而开发商在完成房屋建设之后，即成为小区的原始业主，在其为住户办理完房产登记转让房屋所有权之后，他对小区共有部分的共有权也随之一并转让。此时，地面停车位作为全体业主的共有部分，理应随着房屋的交付而转移给全体业主所有。

最后，在前述案例中，嘉兴法院在认定地上车位产权时，只考虑到了规划问题，进而认定开发商可以出售，并未考虑到《物权法》对地面车位的特殊规定，忽视了法律中“其他场地”的表述，也未考虑到法律对专有部分认定的基本要求，因此最终作出了地面停车位归属于开发商的判决。

综上所述，虽然规划地面停车位的产权归属问题在实务中存在诸多争议，但基于上述几点理由，本律师坚持认为，地面停车位无论是否经过规划，也无论是否为道路停车位或其它场地停车位，都应当归业主共有。

注：本文论述中所引法条源自《中华人民共和国民法典》。尽管目前《民法典》尚未生效，但由于《民法典》与《物权法》对相关内容的规定表述一致，不存在出入，因此无论适用哪部法律对理解地面停车位产权归属问题均无影响。

（作者系本刊特约撰稿人、上海市锦天城律师事务所高级合伙人）