为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，根据中央、市委《关于在全党大兴调查研究的工作方案》的部署要求，今年4月起，市物业协会充分调动会员单位及广大从业人员的积极性，组织开展了“破瓶颈、献妙计、解难题”案例征集大调研活动。征集内容围绕本市物业行业的问题、建议、措施、办法等展开，通过集思广益、开阔思路， 提升物业服务水平，推进物业行业的高质量发展。
本次活动共收到案例投稿309篇，通过专家综合评审，共有30篇获评金点子案例，120篇获评优秀案例。这些获奖案例， 尽管只是微建议、微方案和微创新，但能从细微入手，积跬步至千里，积小流成江海，相信其汇聚的磅礴力量， 将成为推动物业行业高质量发展的动力。为此，我们依托“上海物业管理行业”微信公众号开展连载，每期一个优秀案例，供行业各相关单位相互学习借鉴。
当前随着物业法规的健全、监管力度的提升和业主意识的增强，小区维修资金和公共收益账目已呈现透明化。然而因历史政策原因，本市存在不少商品房和售后房混合型小区，其业主大会在银行开立有两个账户，为资金的结算和日常管理带来了极大困扰。
从使用的角度来讲，混合型小区由于有两个账户，所有维修资金和公共收益的收和支都要进行人为拆分，重复操作，费时易错；从监审角度看，两套系统两种模式，对于数据拆分而产生的信息失真无法识别，形成了明显的监管漏洞，合规性合理性都存在争议；从账目公开角度，被拆分过的数据使得本已十分复杂的报表体系更令人费解，业主阅读起来如一头雾水。此外，一个小区两个账户还造成在第三方审价、审计、代理记账等方面工作量翻倍，数据获取需要大费周章，银行手续异常繁琐，徒增无谓的人力物力成本。
商品房和售后房混合的情况主要分布在老旧小区，上述问题使得管理基础薄弱的老旧小区账目更难理顺，因此迫切需要将两个账户加以整合。笔者建议采用以下思路：首先在程序上要遵守现有的法规，引导业主大会根据小区售后房、商品房的实际占比作出资金账户合并的决议；其次在技术上需要两套维修资金管理系统都做改进，一个小区保留一个系统可正常使用，无论选择商品房还是售后房，都要能够建立全楼盘信息，功能完整，模式统一，而另一个系统仅可提供历史数据查询；最后是在业务流程上，应先由物业公司负责数据的比对、调整、补全信息，由业委会确认，再由房管部门核准，最后到开户银行以销户划转的方式实现账户合并。
实施的难点在于技术层面，售后房系统担负了房改售房业务的相关功能，而商品房系统则具备完善的权限监管功能，要两者融合升级并非易事。但对混合型小区来说，两个资金账户的合并已是进一步规范维修资金和公共收益管理的当务之急。建议房管部门、公积金管理中心、开户银行等单位能尽快达成共识，协作配合，给出实施指导意见，早日破除这一管理瓶颈。
