减税降费，提升物业服务品质的契机

文/盛立中

　　减税降费，提升物业服务品质的契机

中共中央政治局常委、国务院总理李克强最近在山东考察时说，今年以来，中国经济发展面临的形势复杂严峻，虽然今年开局良好，但经济平稳运行态势还不稳固，特别是面临不断增多的外部不确定因素和挑战。要确保更大规模减税降费落实到位、激发市场主体活力，关系经济社会大局。应对当前复杂的经济形势、顶住新的下行压力，减税降费是关键之举，从长远看也能增强发展后劲、培育税源，因此必须确保落实到位，持续发挥政策效应。下一步对制造业增值税留抵退税还要放宽条件、优化流程，并研究完善对企业研发创新的支持政策。李克强总理表示，中国有巨大市场潜力，靠科技创新、靠自己努力和广泛合作稳健扎实往前走，最终会赢得消费者和市场。

　　减税降费多重利好叠加

　　今年以来，随着我国财政制度改革的不断深化，减税降费力度进一步加大，让利于民的政策措施令人刮目。仅就个税这块而言。国税总局日前发布的数据显示，今年前4月，个人所得税改革新增减税2143亿元，累计人均减税1026元，近亿人的工薪所得无需再缴纳个人所得税。众所周知，2017年我国减税降费的规模5000多亿元，2018年就达到1.3万个亿，今年则接近2万个亿。这轮减税降费措施力度大、覆盖面广，直击当前市场主体的难点和痛点，激发了市场活力，释放了发展潜能，给物管企业跳跃式发展带来巨大契机。

　　深化增值税改革是今年规模性减税降费的主旋律。2019年，我国将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%；保持6%一档的税率不变，但通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增。据统计，我国自4月1日起实施的增值税减税措施，首月已经实现净减税1113亿元。

　　此外，小微企业虽然营收不多，但减税力度很大。按照国务院的决定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人，免征增值税。对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受规定的优惠政策。

　　在今年的减税降费政策中，降低社保缴费广受关注。自2019年5月1日起，降低城镇职工基本养老保险单位缴费比例。养老保险单位缴费比例高于16%的，可降至16%；目前低于16%的，要研究提出过渡办法。自2019年5月1日起，实施失业保险总费率1%的省，延长阶段性降低失业保险费率的期限至2020年4月30日。此外，个体工商户和灵活就业人员参加企业职工基本养老保险，可以在本省全口径城镇单位就业人员平均工资的60%至300%之间选择适当的缴费基数。预计上述举措2019年全国可减轻社保缴费负担3000多亿元。

　　减税降费是今年政府最大的惠民举措，与百姓密切相关的住房领域也将收获不小的蛋糕。除了住房出租方面的税收优惠政策外，住房交易环节也受到减税政策的影响。比如，上海市今年初就下调了相关房屋交易税费。其中：个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准；个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日之后的，印花税减半由万分之5，调整为万分之2.5；下调时间自2019年3月7日起。现实中，中国这样一个泱泱大国，集中力量办大事是财政一贯秉承的最高原则，所谓的“举国之力”。据此，政府任何改善民生的减税让利之举，无论貌似多么的微不足道，都值得skr，绝无大小多少之分。

　　降税费促社区服务业发展

　　就在作者准备交稿之际，中央又传来关于推动社区经济发展的重大惠民举措部署。5月29日召开的国务院常务会议决定，从今年6月1日到2025年底，对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；对承受或提供房产、土地用于上述服务的，免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等6项收费。同时，研究完善增值税加计抵减政策，进一步支持生活服务业发展。扩大员工制家政企业免征增值税范围。

　　由此不得不再这个问题上多罗嗦几句。国务院新近出台的上述优惠政策，是对今年《政府工作报告》中“要大力发展养老特别是社区养老服务业”“支持社会力量兴办托育服务机构”等承诺的具体落实，也是改善民生、应对人口老龄化、支撑实施全面二孩政策的主动之举。国家统计局的数据显示，一季度，服务业增加值同比增长7%，增速比国内生产总值和第二产业增加值分别高出0.6和0.9个百分点。截至2018年底，中国60岁及以上老年人口约为2.49亿人，占总人口17.9%，其中2017年新增老年人口首次超过1000万。在服务业正在成为新动能并发挥引领作用的同时，以养老、托育、家政服务为表征的社区家庭服务业，因目标人群基数庞大、产业发育不良、需求势头强劲，已成为新的产业高地。

　　根据国务院常务会议精神，今后我国将加大社区养老服务设施有效供给。其中，老旧小区通过政府回购、租赁等补上养老设施欠账；新建小区按规定建设的养老设施移交政府后，将无偿或低偿用于社区养老服务。同时放宽准入，引导社会力量广泛参与社区养老服务。鼓励发展具备全托、日托、上门服务等综合功能的社区养老机构，在房租、用水用电价格上给予政策优惠。依托“互联网+”提供“点菜式”就近便捷养老服务，支持连锁化、综合化、品牌化运营。

　　此番中央提出加大社区养老服务设施有效供给、引导社会力量广泛参与、加大财政支持等措施，可谓有的放矢，精准施策。中国指数研究院数据显示，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。现代社区经济体系，几乎涵盖了人们生活服务的方方面面，基本上被物业管理行业所覆盖。生活在社区，生意也在社区；老人在社区，小孩也在社区；产业在社区，政策也在社区。而随着互联网的发展，以互联网重塑社区家庭服务业，为老人小孩提供精准周到的服务，也并不遥远。事实上，目前已有一些地方在探索嵌入式养老模式，这种模式以社区为依托，通过盘活周边的养老服务资源，让老人不脱离熟悉的社会关系和生活环境却能获得专业的养老服务。类似这样的创新，相信会越来越多。

　　物管收费水平将有显著提升

　　一篮子减税降费多重政策红利在今年落地，必将对物业管理业带来深刻影响。随着政府思维从宫廷式理财到让利于民的转变，居民收入水平和生活品质的提高，减税降费，贸易冲突，我国国内各类商品的价格博弈势将持续发酵，包括汽车、手机、箱包等部分消费品的价格已经下调，政府定价的油、电、气等基础价格则向市场充分让利。物业管理企业提高质量和收费水平开始进入新一轮加速洗牌阶段，全行业提质提价势在必行。就在今年初，深圳市住建局和发改委曾经联合发布新版《住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》。按照这份文件，深圳多层住宅的收费指导标准最高上调69%，高层住宅最高上调44%。根据上述指导标准，多层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月2.20元，最低为每平方米每月0.90元；高层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月5.63元，最低为每平方米每月2.71元。据称，深圳物业费标准此前11年调整过。而这十余年间，物价连番上涨，居民收入几近翻倍，而物业服务收费标准“原地踏步”，行业陷入“低价低质”的恶性循环。

　　最后提醒人们要注意政策“白条”现象。再好的政策历经层层懈怠，也有可能在实务中荒腔走板。有些政策明明比较有诱惑，看上去很美，但就是享受不到。今天我们再次敲黑板，来重点谈谈这个问题。隔壁的赵大叔，获得一笔4000元的收入，不过需要提供发票，他就去税务大厅代开发票，但却被收了400多元的税款，好像被半路打劫了一般，总感觉这张发票有点贵。赵大叔几年来忙忙碌碌地奔波获得的这笔报酬为什么没能享受到税收优惠待遇？

　　按照现行规定，小规模纳税人月销售额10万元以下免征增值税，但其优惠仅适用于小规模纳税人中按期纳税的单位和个体工商户。这就是说，假如你是自然人，没有办理税务登记或临时税务登记，那就属于按次纳税，没办法享受税收优惠。这个群体执行的是关于按次纳税起征点的相关规定：每次销售额未达到500元的免征增值税，达到500元的则需要正常征税。对于经常代开发票的自然人，建议主动办理税务登记或临时税务登记，以充分享受小规模纳税人月销售额10万元以下免税政策。因为你办理了税务登记或临时税务登记，就属于按期纳税了。按次纳税和按期纳税，以是否办理税务登记或者临时税务登记作为划分标准。税法中已经明确列举的例外情形是，比如，个人采取一次性收取租金的，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。再比如，保险代理人、证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人汇总代开增值税发票合计月销售额未超过10万元的，可以享受免征增值税优惠政策。

　　据有些地区的纳税人反映，有的税务机关对个人偶然所得代开增值税发票的行为还征收一道5%的个人所得税，而有些地区则免收此部分税收，让人在政策上无所适从。所以，在税收实务操作中，有些政策还需要勾兑，有些政策也需要讨价还价，绝不能自甘沦落为税收上的佛系。

　　链接：话说物业管理企业的“维修服务”

近日，收到某公司咨询一个问题：“物业公司为业主单独提供的维修服务，能按照物业管理服务6%的税率缴纳增值税吗？”按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。《物业服务定价成本监审办法》（发改价格〔2007〕2285号）规定，物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可以认定，物业服务是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，是一个长期且固定的收费项目，且由价格主管部门核定的物业服务社会平均成本来确定；物业公司管理过程中，与业主发生的单独维修事项，显然不属于此项收费范围。发生物业管理服务合同约定的维修内容，物业公司不会再单独收费，已在按期收取的物业费中包含，此部分增值税税目为“企业管理服务—物业服务”。不属于物业管理服务合同约定的“维修内容”，物业公司单独向业主收费的维修事项，按照维修对象的不同区分纳税：维修对象为不动产：增值税税目为“建筑服务—修缮服务”；维修对象为机器设备等动产：增值税税目为“修理修配劳务”。

（作者系本刊特约撰稿人、自由撰稿人）